Giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật đất đai và việc giải quyết các vụ án hộ gia đình tranh chấp quyền sử dụng đất.

Khắc phục vướng mắc

Trước đây, các văn bản luật liên quan đến đất đai chưa đưa ra được định nghĩa tổng quát “thế nào là hộ gia đình” nên việc xác định thành viên trong hộ gia đình gồm những ai có QSDĐ trong nhiều trường hợp thường lúng túng, không thống nhất. Từ khi Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực, kèm theo đó là các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường), về cơ bản đã khắc phục được nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử.
Các BLDS thời kỳ trước đây đã khái quát được thế nào là tài sản chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình còn vướng mắc. Cụ thể, ở các thời kỳ này không có căn cứ pháp lý để xác định thế nào là “tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình”; chỉ có quy định có hay không có GCN quyền sở hữu, sử dụng… chưa có quy định thế nào là có giá trị lớn.

Mặt khác, cách ghi trên GCN QSDĐ đối với hộ gia đình được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể: Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính; Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính – Bộ Tài chính; Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ…

Tuy nhiên, cũng không liệt kê tên các thành viên có chung QSDĐ trong GCN; họ tên những người có cùng QSDĐ này được liệt kê trong một văn bản khác như: quyết định giao đất, các giấy tờ về nhận chuyển nhượng QSDĐ… Điều này dẫn đến tình trạng, khi chủ hộ ký hợp đồng thế chấp nhà gắn liền với QSDĐ, chủ hộ không giao đầy đủ hồ sơ liên quan đến các đồng sở hữu nhà và QSDĐ của hộ, sẽ gây khó khăn trong việc xác định những thành viên trong hộ có cùng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, vì thế hợp đồng thế chấp cũng như các giao dịch khác đối với tài sản chung của hộ có khả năng vô hiệu nếu không xác định đủ thành viên trong hộ có QSDĐ.

Từ những vấn đề bất cập trên có thể thấy được những vướng mắc liên quan đến hộ gia đình khi thế chấp QSDĐ trong một thời gian dài. Chính vì thế Luật Đất đai 2013, BLDS năm 2015, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã kịp thời khắc phục được những vướng mắc trên. Cụ thể: Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giải thích hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, nếu thiếu một trong 3 yếu tố sau đây thì không được coi là thành viên “hộ gia đình sử dụng đất”: (1) Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (2) Đang sống chung; (3) Có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.

Khoản 1 Điều 102 BLDS năm 2015 quy định: “Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này”.

Điều 212 BLDS năm 2015 quy định:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Theo quy định tại điểm c khoản 1, khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; theo khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định theo hướng “ghi tất cả tên các thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất tại trang đầu tiên của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT đang bị ngưng hiệu lực thi hành [1].

Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

>> Thủ tuc khởi kiện và tham gia giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Vận dụng thế nào cho đúng?

Vấn đề còn đang phải quan tâm hiện nay là tuy pháp luật hiện hành đã có quy định mới hoàn thiện vấn đề liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, nhưng lại chưa có quy định chuyển tiếp những trường hợp đã cấp GCN QSDĐ cho các hộ gia đình trước đây thì phải hiểu và vận dụng thế nào cho đúng. Đây là vấn đề tực tiễn mà các cơ quan bảo vệ pháp luật như Tòa án, Viện kiểm sát… cũng như pháp chế ngân hàng, công chứng viên lúng túng khi gặp phải GCN QSDĐ chưa ghi cụ thể các thành viên hộ gia đình sử dụng đất, từ đó dẫn đến các tranh chấp.

Hiện nay, hầu hết các tranh chấp trên thực tế đều xoay quanh vấn đề: Hộ gia đình được cấp GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, mà GCN chỉ ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, hoặc ghi cả họ, tên, năm sinh của cả hai vợ chồng mà một trong hai là chủ hộ gia đình, nhưng lại không liệt kê các thành viên trong hộ gia đình.

Do đó, khi giải quyết các vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có QSDĐ, theo tác giả, Tòa án cần lưu ý các vấn đề như:

+ Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có QSDĐ là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, Tòa án cần phải yêu cầu đương sự cung cấp các loại giấy tờ sau để chứng minh như: (1) GCN QSDĐ cấp cho hộ gia đình; (2) Quyết định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, từ đó có thể xác định đất được Nhà nước giao cho cá nhân hay hộ gia đình. Nếu cấp cho “hộ” thì những cá nhân nào trong hộ được QSDĐ; (3) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu đất được chuyển nhượng) để biết ai là người có công sức đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng trên.

+ Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình về nguyên tắc phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCN QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ có ý kiến xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCN QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, ý kiến của cơ quan chức năng, chính quyền chỉ có ý nghĩa tham khảo, trong những trường hợp cụ thể có ý nghĩa quyết định (cần đề phòng ý kiến không minh bạch nhằm hợp pháp hóa hành vi sai trái của các cơ quan chức năng, chính quyền).

+ Ngoài những người là thành viên hộ gia đình có QSDĐ, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

+ Cần xác định chính xác pháp luật tương ứng được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án: Xác định thành viên trong hộ (áp dụng Luật Đất đai năm nào); Quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình (áp dụng BLDS nào); Nghị định, Thông tư hướng dẫn về việc ghi tên trên GCN QSDĐ (Nghị định, Thông tư nào).

Ngoài ra, cần lưu ý về Sổ hộ khẩu, vì Sổ hộ khẩu là loại giấy tờ để quản lý về nơi cư trú nên nó chỉ có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện được các tiêu chí để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2006). Vì vậy cần phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể; Nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang chung sống với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế mà phải nhận thức “đang chung sống” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia góp ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập.

Trong thực tế, có trường hợp một thành viên trong gia đình thoát ly khỏi quê hương để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác (trước thời điểm tạo lập QSDĐ) mà chưa tạo lập được tài sản riêng, chưa chuyển hộ khẩu thì vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình nhưng lại không có quyền định đoạt QSDĐ (Ví dụ đối với đất nhận chuyển nhượng của người khác).

Trường hợp khác, sau khi tạo lập QSDĐ, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng QSDĐ hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ) thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 102 BLDS 2015).

Trên đây là một số quy định pháp luật đất đai cần lưu ý để áp dụng trong việc giải quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ liên quan đến hộ gia đình trong thực tiễn hiện nay./.

Điều 1 Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 quy định: “Ngưng hiệu lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai từ ngày 05 tháng 12 năm 2017 đến thời điểm có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về vấn đề này”.